Ma banque refuse de renégocier mon prêt immobilier. Que faire ?
1- La condition suspensive d'obtention de crédit
La condition suspensive d'obtention de crédit est la clause dans le compromis de vente qui vous protège en vous permettant de n'acheter qu'à condition d'avoir obtenu vos crédits.
L'achat d'un bien immobilier s'effectue toujours en deux temps : vous signez d'abord un acte préliminaire, appelé promesse ou compromis de vente, puis, environ trois mois plus tard, un acte de vente définitif.
Au stade du compromis de vente, il est rare que l'on dispose déjà des fonds. L'achat du logement dépend donc de l'obtention du ou des prêts immobiliers. Or la loi prévoit une protection spécifique pour les particuliers qui achètent un logement. S'ils précisent dans le compromis de vente qu'ils achètent à l'aide d'un crédit immobilier, ils seront protégés au cas où ils n'obtiendraient pas leur prêt.
Il est donc indispensable de préciser dans le compromis de vente que l'acheteur finance le bien à l'aide d'un prêt immobilier, en insérant ce que l'on appelle une condition suspensive d'obtention de prêt.
2- Qu'est-ce qu'une condition suspensive ?
C'est une condition qui, si elle ne se réalise pas, rend le contrat pour lequel elle a été conclue, caduc. Pour être valable, cette condition ne doit pas dépendre de la seule volonté de celui qui s'oblige. Si tel était le cas, on dirait que la condition est potestative et elle ne serait pas valable. C'est le cas, par exemple, si vous achetez un logement à condition de vendre le votre.
La condition suspensive d'obtention du financement est valable dans la mesure où elle dépend essentiellement de la banque, c'est-à-dire d'un évènement susceptible de se produire ou non dans l'avenir.
En quoi la condition suspensive de crédit est-elle protectrice ?
Si la banque vous refuse les prêts demandés, vous pourrez retrouver votre liberté en faisant valoir que la condition suspensive ne s'est pas réalisée. Vous pourrez donc décider de renoncer à acheter le logement puisque vous n'avez pas obtenu le financement espéré. Pour cela, vous devrez faire part du refus de prêt de la banque au vendeur dans le délai prévu dans la condition suspensive d'obtention de crédit.
L'inverse est vrai également : si finalement, vous n'achetez pas, vous n'êtes plus tenu d'emprunter. Les deux opérations, acquisition et financement, sont donc intimement liées, et ce conformément aux articles 16 et suivants de la loi Scrivener inscrits désormais dans le Code de la consommation
Attention, cette clause est protectrice de l'acheteur uniquement, et non du vendeur. Par conséquent, si l'acheteur n'obtient pas ses crédits dans le délai prévu dans le compromis de vente, il peut décider d'acheter quand même, et essayer de trouver d'autres financement (prêt familial ou prêt auprès d'une autre banque). Il prend un risque important, car il devra alors verser une pénalité élevée au vendeur si finalement il n'arrive pas à obtenir les fonds nécessaires. Cette pénalité représente généralement à 10 % du prix de vente du bien, mais peut être plus élevée encore.
Le vendeur ne peut pas librement remettre son bien en vente sous prétexte que l'acheteur n'a pas obtenu ses crédits dans le délai prévu. Il doit au contraire attendre que l'acheteur manifeste clairement sa volonté de renoncer à l'achat.
Quand la condition suspensive de crédit est-elle obligatoire ?
Pour les acheteurs qui ont besoin d'un crédit immobilier
La condition suspensive d'obtention de prêt est d'ordre public, c'est-à-dire qu'elle est obligatoire dès l'instant où un particulier achète un logement à l'aide d'un crédit immobilier. Il en informe alors le vendeur, et cela sera inscrit dans le compromis de vente : le notaire va y préciser que l'acheteur achète le logement à condition d'obtenir les prêts qu'il va détailler.
Ainsi, si malgré ses démarches pour obtenir le financement indiqué dans la condition suspensive de crédit, l'acheteur n'obtient pas ses prêts, il pourra décider de renoncer à l'achat sans pénalité, à condition de faire part du refus de prêt de la banque au vendeur dans le délai indiqué dans le compromis de vente.
Pas pour les acheteurs qui ne demandent pas de crédit
En revanche, si l'acheteur n'a besoin d'aucun prêt pour financer son logement, il doit alors renoncer expressément au bénéfice de la condition suspensive de prêt. Pour cela, il doit indiquer dans le compromis de vente qu'il ne souhaite pas emprunter pour acheter le logement.
Ainsi, pour que la condition suspensive d'obtention des prêts ne s'applique pas, il faut d'une part que la promesse indique que le prix sera payé sans l'aide d'un emprunt et d'autre part, que l'acquéreur précise de sa main qu'il a été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra pas bénéficier des dispositions de la loi Scrivener.
Si l'acheteur omettait de signaler qu'il achetait à l'aide d'un prêt mais ne renonçait pas expressément au financement du bien à l'aide d'un prêt, il pourrait quand même bénéficier de la protection. S'il demandait un crédit immobilier, malgré tout, et que celui-ci lui était refusé, il serait quand même protégé, et pourrait renoncer à l'achat. La protection de l'emprunteur est donc poussée à l'extrême !
En pratique, les rédacteurs d'actes attachent toujours une attention particulière à remplir la clause de crédit de façon précise et non équivoque afin de permettre à l'acheteur et au vendeur de savoir clairement ce qu'il en est sans ambigüité.
La clause de crédit : une clause précise
La condition suspensive doit être précise : vous devez indiquer le montant et le taux maximal du prêt ainsi que sa durée.
Exemple : Si vous mentionnez acheter à l'aide d'un prêt de 100.000 €, avec un taux de 2,20 % sur une durée de 15 ans, la condition suspensive va jouer et vous permettre de renoncer à l'achat du logement sans pénalité si un prêt répondant à ces conditions vous est refusé.
En revanche, vous ne pourrez pas faire valoir un refus de la banque si vous aviez, par exemple, demandé un prêt d'un montant de 120.000 €, ou avec un taux de 2,10 % sur 15 ans et qu'il vous est refusé. Il convient donc avant de signer le contrat d'avoir une idée de votre financement, et notamment des montants d'apport personnel et de prêt. Nous vous conseillons d'utiliser des calculettes pour faire des simulations vous permettant de monter le plan de financement de votre achat.
Selon la loi Scrivener, si vous avez plusieurs prêts (prêt à taux 0% Plus, Prêt Action-logement, et prêt classique par exemple), chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l'octroi des autres prêts. Cela signifie que si l'un des prêts est refusé, la condition suspensive joue : vous n'êtes plus obligé d'acheter ni de souscrire les autres prêts. Attention : cette règle ne s'applique qu'aux prêts dont le montant est supérieur à 10 % du crédit total.
Quelle durée prévoir pour obtenir son crédit ?
Il est absolument indispensable, comme pour toute condition suspensive, de fixer un délai de réalisation, c'est à dire le délai maximal laissé à l'acheteur pour obtenir ses prêts immobiliers. Selon la loi, la durée de validité de la condition suspensive d'obtention du ou des prêts ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature du compromis de vente. Mais ce délai est beaucoup trop court, car même si vous avez déjà fait le tour des banques, il vous faut le temps de monter votre dossier, de déposer votre demande et d'obtenir votre offre de prêt. Dans un contexte où les établissements de crédit sont beaucoup sollicités, cela prend du temps, il faut donc prévoir un délai suffisant !
Désormais, le délai prévu pour obtenir vos prêts est donc généralement fixé à 60 jours. Le délai doit en effet être suffisant pour permettre à l'acheteur d'obtenir son prêt, et à défaut, de faire valoir le refus de prêt par la banque à son vendeur.
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Les démarches de l'emprunteur
Vous devez effectuer les démarches nécessaires pour obtenir votre financement, et ce dès la signature du compromis (si vous ne vous rétractez pas dans les dix jours, bien sûr). Le plus souvent, vous avez commencé à consulter les établissements de crédit au moment où vous visitiez des logements, avant la signature du compromis de vente. La ou les banques ont pu vous établir des simulations de prêts. Une fois le compromis signé, vous devez choisir un établissement de crédit pour déposer, officiellement cette fois, votre demande de prêt. Un dossier complet va vous être demandé. Nous vous conseillons d'y apporter le plus grand soin et le temps nécessaire, sans omettre aucune des pièces demandées, afin de permettre à la banque d'étudier votre dossier sans attendre, et de gagner ainsi un temps précieux !
Le prêt est accordé
L'offre de prêt
Une fois que votre demande d'emprunt a été acceptée par la banque, cette dernière vous envoie l'offre de prêt obligatoirement par écrit. Elle vous est adressée gracieusement par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle a pour but de vous informer sur l'ensemble des conditions relatives à votre prêt et sur les charges financières qui en découlent et son contenu est strictement réglementé.
La banque doit joindre à l'offre de prêt un tableau d'amortissement, c'est-à-dire un échéancier où apparaissent pour chaque paiement le montant du capital amorti, celui des intérêts à payer, le montant du capital restant dû, ainsi qu'une notice d'information relative à l'assurance décès-invalidité.
Quand accepter l'offre de prêt ?
Afin que vous puissiez réfléchir avant de vous engager, la loi Scrivener impose d'attendre un délai de dix jours à compter de la réception de l'offre de prêt avant de l'accepter. La banque ne peut jamais vous obliger à donner votre réponse avant l'expiration de ce délai légal. Au terme de ces 10 jours, vous devez faire connaître votre décision en renvoyant l'offre de prêt signé à la banque. Le contrat de prêt est ainsi formé dès que vous avez accepté l'offre de l'établissement de crédit.
La durée de validité de l'offre de crédit
L'offre de crédit est valable au moins pendant trente jours. En clair, la banque est tenue de maintenir les conditions proposées durant ce délai.
Le prêt est refusé
Les démarches en cas de refus de prêt
Si le prêt est refusé, l'acquéreur doit prévenir le vendeur et le notaire, en leur adressant le refus de prêt communiqué par la banque. Ce refus n'a pas à être motivé par la banque. Par ailleurs, un seul refus de prêt suffit pour attester de la défaillance de la condition et entraîner l'annulation du compromis. Mais rien n'empêche l'acquéreur de tenter de solliciter le prêt auprès d'une autre banque si les délais le lui permettent.
En revanche, le vendeur ne peut l'obliger à solliciter d'autres établissements de crédit, quand bien même le délai d'obtention du prêt ne serait pas écoulé.
Contrairement à une idée reçue, les refus de prêt de complaisance sont rarissimes. Et si tel est le cas, la banque engage sa responsabilité.
Dans certains cas, la condition est réputée réalisée alors même que l'acquéreur n'a pas obtenu son prêt. Il convient donc d'être particulièrement vigilant. Il en est ainsi notamment si l'acquéreur ne fait aucune démarche pour obtenir son prêt ou bien s'il n'effectue pas une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse.